当我们对推动房价上涨的各大因素有了比较清晰的了解后，现在最需要解开的秘密就是房价成本，这既是开发商最不想被公众知情的，也是相关政府机构再三袒护的。但在社会舆论以及调控房价的强大压力之下，有些地方政府开始慢吞吞地公布房价成本构成。
2005年7月，福州市物价局在全国率先公布房价成本清单，在所列的23个楼盘成本目录中，经测算，开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档、利润率越高的基本特点。
随后各地都出现了不同版本的房价构成。2006年12月20日，南京市物价部门发布了一份《南京市栖霞区2006年房地产价格管理情况分析》，首先是土地成本约占37%，成为各类成本中的“绝对主力”。其次是建安费用，现在各开发公司住宅质量和档次不断提高，使得建安费用在总成本中的比例达到了28%。第三是公共基础成本上升，约占总成本的10%。此外，前期和附属各占2%，各项税、费及利润约占21%。
房价成本的数据绝非一个技术难题，房价无非由五个部分构成：土地成本（土地出让金，上交政府）、住宅建造成本（前期工程费用、建筑安装工程费用、配套设施工程费）、建造期间费用或开发商运营成本（管理费用、财务费用、销售费用）、税金及规费（上交政府）、开发商利润 在各个版本的房价成本清单中，无非是上述五大部分中的各个小项的排列组合不同而已，本质上并无多大区别。
著名经济学家成思危表示，他和他博士生做过一个房价参比模型，然后对北京、上海、福州三个点做了核对，“核对的结果，房价成本包括土地价格、建材成本等等占50%，政府的税费占20%，开发商的利润占30%，开发商这30%里头有一部分是灰色成本。”
2009年两会期间，全国工商联房地产商会通过全国工商联，向两会提交的《调研报告》中，并未提及“灰色支出”，但其中的成本分析中有一项“不可预见费”，并占到了总成本的3.08%。报告认为，“土地财政”让政府成了最大的受益者，而由于政府所得部分在房地产开发成本中是刚性的，这使得近年来房价居高不下，从而相对降低了公众的购买力。
但是2009年 7月24日国土部对外公布了“房地产项目用地地价专项调查”的最终结果，全国620个房地产开发项目的土地成本一一曝光，刨除23.2%的平均地价、10%的税费成本及几近固定的建安成本后，超过40%的房价成了开发商牟利的空间。
有一个很有趣的现象，每当民众质疑房价的时候，政府就会说开发商谋取暴利；但开发商也不甘示弱，说是政府地价太高。当双方都不想承担责任的时候，就一致把矛头指向购房者，炒房的、盲目置业的、海外资金投机的等，统统都有责任。你来我往，打太极，手段非常高明。
很可惜的是，2010年两会中关于房价成本的议题很少听到。房价构成这个秘密至今没有一个来自于中央政府的官方版本，这无疑是调控房价中的一个巨大漏洞。只要不正面面对房价构成中不合理的部分，就无法真正去调控房价。